การลงทุนอสังหาริมทรัพย เปนการลงทุนรูปแบบหนึ่งที่ผูลงทุน
คาดหวังที่จะไดรับผลตอบแทนที่สม่ำเสมอในระยะยาวและมีโอกาสที่อสังหาฯ
จะมีมูลคาเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต จึงมีนักลงทุนจำนวนไมนอยที่ลงทุนซื้อคอนโด
ซื้อบาน สรางอาคารพาณิชย หรืออสังหาริมทรัพยตาง ๆ เพื่อจะมีรายไดจาก
คาเชา ซึ่งการลงทุนในอสังหาฯ โดยตรงนี้จะใชเงินลงทุนสูงหรืออาจตองขอกู
เงินกับธนาคาร จึงทำใหมีภาระผูกพันที่ตองผอนชำระเงินตนและดอกเบี้ย
ในระยะยาว ดังนั้นผูลงทุนควรมีความรูความชำนาญในการเลือกทำเลที่ตั้ง
การบริหารจัดการเพื่อใหมีรายไดคาเชาอยางตอเนื่อง และควรวางแผนสำรอง
กรณีที่ไมมีคนเชาหรือกรณีที่ตองการขายเพื่อเปลี่ยนเปนเงินกอนซึ่งอาจตอง
ใชเวลานานกวาจะขายได
ปจจุบันการลงทุนอสังหาฯ ทำไดงายขึ้นกวาเดิม โดยไมจำเปนตอง
ใชเงินกอนหรือไมจำเปนตองกูเงิน นอกจากนี้ยังสามารถกระจายการลงทุน
ไปยังอสังหาฯ หลายแหง มีสภาพคลองในการซื้อขายเปลี่ยนเปนเงินไดเร็ว
มากขึ้น รวมถึงมีผูเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการ ซึ่งผูลงทุนที่สนใจสามารถ
ลงทุนไดหลายรูปแบบดังนี้
สำหรับการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ นั้น มีเรื่องสำคัญที่ผูลงทุน
ควรทำความเขาใจ คือกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ หากกองทุนถือครองกรรมสิทธิ์
โดยสมบูรณ (Freehold) ลักษณะเหมือนกับการเปนเจาของสินทรัพย ผูลงทุน
จะไดรับเงินปนผลจากรายไดคาเชาจากสินทรัพยนั้นไปตลอดและมีสวนแบง
รายไดหากขายอสังหาริมทรัพยนั้น สวนกองทุนลงทุนในสิทธิการเชา
(Leasehold) จะเปนการไดสิทธิในการใชประโยชนจากอาคารหรืออสังหาฯ
นั้น ๆ ซึ่งจะมีกำหนดระยะเวลาในการหารายไดตามสัญญาระยะยาว เชน 20
หรือ 30 ป มูลคาของสิทธิดังกลาวจะลดลงตามเวลาที่ผานไป และเงินลงทุน
จะไมเหลือมูลคาเมื่อระยะเวลาสัญญาสิทธิการเชาสิ้นสุดลง ซึ่งโดยทั่วไป
กองทุน Leasehold จะทยอยคืนทุนออกมาใหกับผูลงทุนจึงทำใหมูลคาหนวย
ลงทุนลดลงเรื่อย ๆ
สำหรับผูที่ตองการความสะดวก ไมตองกังวลวาจะเปนการลงทุน
แบบ Freehold หรือ Leasehold แนะนำใหลงทุนผานกองทุนรวม Fund
of Property Funds ซึ่งผูจัดการกองทุนจะนำเงินจากผูลงทุนไปลงทุนใน
หนวยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย หนวยทรัสตเพื่อการลงทุนใน
อสังหาริมทรัพย และกองทุนรวมโครงสรางพื้นฐานอีกทอดหนึ่ง เพื่อสราง
ผลตอบแทนและเปนการบริหารความเสี่ยงใหกับผูลงทุน ซึ่งกองทุนลักษณะนี้
สามารถซื้อขายไดเหมือนกับกองทุนรวมทั่วไป การลงทุนใน Fund of Property
Funds นั้นมีขอดีคือใชเงินเริ่มตนลงทุนนอย มีการกระจายความเสี่ยงใน
หลายประเภทอสังหาฯ แตจะมีคาบริหารจัดการที่ซ้ำซอนทั้งจากตัวกองทุน
รวมและคาบริหารจัดการในตัวทรัพยสินนั้น
รูปแบบการลงทุนในอสังหาร�มทรัพยตาง ๆ
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย (Property Fund) เปนการระดมเงิน
จากผูลงทุน เพื่อนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพยรูปแบบตาง ๆ โดยรายได
ของกองทุนมาจากคาเชา เมื่อมีรายไดจะจายเงินปนผลใหกับผูถือหนวยลงทุน
ทำใหนักลงทุนมีรายไดจากเงินปนผลสม่ำเสมอ อีกทั้งสามารถซื้อขายแลก
เปลี่ยนเปนเงินไดในตลาดหลักทรัพย ตอมาสำนักงานคณะกรรมการกำกับ
หลักทรัพยและตลาดหลักทรัพย (ก.ล.ต.) สนับสนุนใหจัดตั้ง ทรัสตเพื่อการ
ลงทุนในอสังหาริมทรัพย (Real Estate Investment Trust : REIT) แทน
กองทุนรวมอสังหาฯ เพื่อพัฒนากฏเกณฑตาง ๆ ใหมีความเปนสากลมากขึ้น
อีกทั้ง REIT มีความยืดหยุนในการบริหารการลงทุนมากขึ้น ไมจำกัดประเภท
ทรัพยสินที่ลงทุน สามารถลงทุนในอสังหาฯ ตางประเทศได และกูยืมเงินเพื่อ
พัฒนาอสังหาฯ เองไดมากขึ้น โดย REIT และกองทุนอสังหาฯ นั้นนำเงิน
ที่ไดจากการระดมทุนไปลงทุนในอสังหาฯ ตามนโยบายที่กำหนดไว เชน
ศูนยการคา อาคารสำนักงาน คลังเก็บสินคา โรงงาน สนามบิน โรงแรม
เปนตน นอกจากนี้ยังมี กองทุนรวมโครงสรางพื้นฐาน (Infrastructure
Fund) ที่ระดมทุนเพื่อนำเงินไปลงทุนในกิจการโครงสรางพื้นฐานที่เปน
ประโยชนสาธารณะ และเปนกิจการที่มีความจำเปนตอการพัฒนาประเทศ
เชน ระบบขนสงทางราง โรงไฟฟา ระบบบริหารจัดการน้ำ ถนน ทางดวน
สนามบิน ทาเรือน้ำลึก เปนตน
รูปแบบการลงทุนในอสังหาร�มทรัพยตาง ๆ
การลงทุนในอสังหาฯ จะสามารถสรางรายไดในรูปแบบเงินปนผล
ใหกับผูลงทุนอยางสม่ำเสมอ โดยมาจากรายไดคาเชาเปนหลัก ซึ่งตามกฎหมาย
กองทุนอสังหาฯ จะจายเงินปนผลจากรายไดคาเชาหลังหักคาใชจายตาง ๆ
แลวอยางนอยรอยละ 90 เมื่อผูลงทุนไดรับเงินปนผลแลวจะตองถูกหักภาษี
ณ ที่จายรอยละ 10 สวนผูลงทุนกองทุนโครงสรางพื้นฐาน จะไดรับยกเวนภาษี
จากเงินปนผลเปนเวลา 10 ป นับแตปที่มีการจัดตั้งกองทุน นอกจากนี้ผูลงทุน
อาจไดผลตอบแทนเปนสวนตางราคาเหมือนกับไปลงทุนซื้ออสังหา ฯ แลว
ราคาปรับตัวขึ้น
สวนความเสี่ยงของการลงทุนจะขึ้นอยูกับลักษณะเฉพาะของกลุม
ธุรกิจหรือสินทรัพยที่กองทุนเขาไปลงทุน เชน กลุมธุรกิจโรงแรม สนามบิน
หากผูคนหยุดเดินทางทองเที่ยวเนื่องจากโรคระบาดยอมไดรับผลกระทบขาด
รายไดในชวงระยะเวลาหนึ่ง กลุมธุรกิจหางสรรพสินคา เมื่อผูคนหันไปซื้อ
สินคาออนไลนกันมากขึ้น รายไดจากคาเชาพื้นที่ก็อาจนอยลงไดในอนาคต
อีกทั้งยังมีความเสี่ยงอื่น ๆ เชน ภัยธรรมชาติที่อาจเกิดขึ้นในทำเลที่อสังหาฯ
นั้นตั้งอยู
การเก็บออมเพื่อเกษียณนั้นเปนการลงทุนระยะยาว จึงควรมี
สัดสวนของการลงทุนในสินทรัพยเสี่ยงบาง เชน หุนไทย หุนตางประเทศ
และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย ควรจัดพอรตการลงทุนหลากหลาย
สินทรัพยเพื่อเปนการกระจายความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสสรางผลตอบแทน
ใหมากกวาเงินเฟอในระยะยาว ทั้งนี้ผูลงทุนควรลงทุนตามระดับความเสี่ยง
ที่ตนเองยอมรับได ที่สำคัญควรทำความเขาใจนโยบายการลงทุน คุณลักษณะ
รายละเอียดคาธรรมเนียมและคาใชจายตาง ๆ ไดจากหนังสือชี้ชวน อีกทั้ง
ควรศึกษาปจจัยตาง ๆ ที่สงผลกระทบตอมูลคาของสินทรัพย และตองไม
ลืมศึกษาเงื่อนไขทางภาษีกอนลงทุนทุกครั้ง ...
ลงทุนอสังหาร�มทรัพยเพ�่อการเกษ�ยณ
ลงทุนอสังหาร�มทรัพยเพ�่อการเกษ�ยณ
10
Money Buddy
โดย ศูนยขอมูลการเง�น กบข.